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  • Cancellazione ipoteca: quando è automatica e quando serve farla

    Cancellazione ipoteca: quando è automatica e quando serve farla

    L’ipoteca è una garanzia reale che le banche o altri creditori possono iscrivere su un immobile per tutelarsi in caso di mancato pagamento di un debito, come ad esempio un mutuo. Una volta estinto il debito, tuttavia, l’ipoteca non si cancella sempre da sola: in alcuni casi serve una specifica richiesta, in altri invece la cancellazione avviene automaticamente. Ma quali sono le regole? In questo articolo vedremo nel dettaglio quando la cancellazione è automatica e quando deve essere espressamente richiesta, per evitare problemi in fase di vendita o nuova richiesta di finanziamento.

    Cos’è l’ipoteca e quando viene iscritta

    L’ipoteca viene solitamente iscritta su un immobile a favore della banca che eroga un mutuo. Questo le consente, in caso di inadempimento, di agire sull’immobile tramite pignoramento e vendita forzata, per recuperare le somme dovute.

    L’iscrizione è formale e pubblica, avviene nei registri immobiliari e resta valida fino a:

    • l’estinzione del debito
    • o, in ogni caso, venti anni dalla data dell’iscrizione (salvo rinnovazione).

    Cancellazione automatica

    La cancellazione automatica dell’ipoteca è prevista in caso di:

    • Mutuo fondiario regolarmente estinto
    • Estinzione dopo il 2 luglio 2007 (data di entrata in vigore della Legge Bersani, n. 40/2007)

    In questi casi, la banca è tenuta per legge a comunicare d’ufficio l’avvenuta estinzione del mutuo all’Agenzia delle Entrate – Conservatoria dei Registri Immobiliari, che provvede alla cancellazione senza costi per il cittadino e senza necessità di notaio.

    La cancellazione automatica avviene entro 30 giorni dalla comunicazione della banca, che ha tempo 30 giorni dall’estinzione del mutuo per trasmettere la richiesta.

    Quando la cancellazione va richiesta

    La cancellazione non è automatica nei seguenti casi:

    • Mutuo non fondiario
    • Ipoteca giudiziale (ad esempio per decreto ingiuntivo)
    • Ipoteca volontaria non connessa a un mutuo (ad esempio per prestiti garantiti da immobili)
    • Debiti estinti prima del 2007, in assenza di cancellazione

    In questi casi, è necessario:

    1. Richiedere l’assenso del creditore alla cancellazione
    2. Redigere un atto notarile o una dichiarazione autenticata
    3. Presentare il tutto in Conservatoria per ottenere la cancellazione

    Si tratta di una procedura a carico del proprietario, con tempi e costi variabili, spesso legati all’onorario notarile.

    Perché è importante cancellare l’ipoteca

    Un’ipoteca non cancellata, anche se il debito è stato estinto, rimane visibile nei registri immobiliari e può rappresentare un ostacolo:

    • Alla vendita dell’immobile
    • Alla richiesta di nuovi mutui o finanziamenti
    • Alla corretta valorizzazione del bene

    È dunque fondamentale verificare la situazione ipotecaria dell’immobile e, se necessario, intervenire per sanare o aggiornare la documentazione.

     

    Conoscere le differenze tra cancellazione automatica e cancellazione su richiesta dell’ipoteca è essenziale per chi possiede un immobile o sta valutando di venderlo. Una verifica tempestiva può evitare ritardi, spese aggiuntive e complicazioni in fase di compravendita.

    Immobiliare BRAVA offre assistenza completa anche su questi aspetti, con un team di consulenti preparati per guidarti nella gestione della documentazione e nella verifica ipotecaria dell’immobile.

     

  • Vendita casa con ipoteca: è possibile?

    Vendita casa con ipoteca: è possibile?

    La vendita di una casa con ipoteca è un tema che genera molta confusione. Molti si chiedono se sia possibile vendere un immobile su cui gravano dei debiti, e quali sono le implicazioni legali e finanziarie. La risposta, in linea generale, è sì, è possibile vendere una casa con ipoteca, ma ci sono alcune condizioni da considerare.

    Come funziona la vendita di una casa con ipoteca

    Quando si decide di vendere una casa che ha un’ipoteca, la procedura è un po’ più complessa rispetto a una vendita tradizionale. L’ipoteca, infatti, rappresenta un diritto di garanzia a favore della banca o dell’istituto che ha concesso il mutuo. Prima di procedere alla vendita, il venditore deve estinguere il debito residuo con l’istituto finanziario. Ciò significa che, una volta trovato un acquirente, parte del ricavato della vendita verrà utilizzato per saldare il mutuo ipotecario.

    Nel caso in cui il prezzo di vendita non sia sufficiente a coprire l’intero importo del mutuo, il venditore dovrà fare fronte alla differenza con altri fondi personali. In alternativa, è possibile concordare un accordo con la banca per estinguere l’ipoteca tramite un pagamento parziale, ma questo dipenderà dalla politica dell’istituto finanziario e dalle specifiche condizioni contrattuali.

    Come procedere per vendere una casa con ipoteca

    Per vendere una casa con ipoteca, il primo passo è richiedere un “certificato di estinzione anticipata” presso la banca o l’istituto che ha concesso il mutuo. Questo documento indica quanto resta da pagare per estinguere l’ipoteca. Se l’immobile viene venduto a un prezzo superiore all’importo residuo del mutuo, la differenza verrà accreditata al venditore.

    Se l’importo della vendita è inferiore al debito residuo, è necessario trovare una soluzione per saldare il restante, che può essere un pagamento diretto o una rinegoziazione con l’istituto.

    Quando conviene vendere una casa con ipoteca

    Vendere una casa con ipoteca può essere vantaggioso in diverse situazioni. Ad esempio, se l’immobile non soddisfa più le esigenze del proprietario e desidera cambiare casa, o se ha necessità di liberarsi del debito residuo. Inoltre, può essere un’opzione per chi ha difficoltà a mantenere il pagamento del mutuo e vuole evitare il pignoramento della proprietà.

    Vendere una casa con ipoteca è possibile, ma richiede attenzione e una buona pianificazione. È fondamentale comprendere la propria situazione finanziaria e discutere con la banca prima di avviare il processo di vendita, per evitare sorprese o complicazioni durante la transazione.