Una casa può appartenere a una persona, mentre un’altra conserva il diritto di viverci o di utilizzarla. È quanto accade quando sull’immobile esiste un usufrutto e nudo proprietario e usufruttuario sono soggetti diversi.

Una situazione frequente, ad esempio, quando un genitore trasferisce ai figli la nuda proprietà dell’abitazione mantenendone l’usufrutto. Ma cosa succede se, successivamente, si decide di vendere?

Usufrutto e nuda proprietà: qual è la differenza?

L’usufruttuario ha il diritto di utilizzare l’immobile e di trarne i frutti, rispettandone la destinazione economica. Può quindi abitarlo oppure, quando ne ricorrono le condizioni, concederlo in locazione e percepirne i canoni.

Il nudo proprietario possiede invece la proprietà dell’immobile, ma non ne ha il pieno godimento finché esiste l’usufrutto.

Alla cessazione dell’usufrutto, la nuda proprietà torna a essere piena proprietà senza che sia necessario acquistare nuovamente il diritto.

Il nudo proprietario può vendere casa da solo?

Il nudo proprietario può trasferire **la propria nuda proprietà**, ma l’acquirente comprerà l’immobile mantenendo l’usufrutto esistente.

In altre parole, la vendita della nuda proprietà non priva automaticamente l’usufruttuario del suo diritto.

È una possibilità che può interessare alcuni investitori, ma si tratta di un mercato diverso rispetto alla normale vendita di un’abitazione libera e immediatamente disponibile.

E se si vuole vendere la piena proprietà?

La situazione cambia quando l’obiettivo è vendere l’immobile trasferendo all’acquirente la piena proprietà, libera dall’usufrutto.

Se nudo proprietario e usufruttuario sono persone diverse, è necessario che entrambi partecipino all’operazione, trasferendo rispettivamente i propri diritti. Dalla loro unione l’acquirente ottiene così la piena proprietà dell’immobile.

Prima di avviare la vendita diventa quindi fondamentale verificare che vi sia un accordo tra le parti anche sulle condizioni dell’operazione e sulla ripartizione del corrispettivo.

Come si stabilisce il valore dell’usufrutto?

Nuda proprietà e usufrutto hanno valori distinti.

In ambito fiscale esistono criteri e coefficienti specifici per determinarli, collegati anche alla durata del diritto e, nell’usufrutto vitalizio, all’età dell’usufruttuario. Il valore commerciale effettivo dell’immobile richiede però una valutazione più ampia, che consideri anche posizione, caratteristiche, condizioni e andamento del mercato.

Per questo non è sufficiente partire dal valore della piena proprietà e dividerlo arbitrariamente tra le parti.

Preparare correttamente la vendita

Quando vi è una casa con usufrutto, la vendita richiede un’analisi preliminare ancora più accurata: bisogna verificare il titolo da cui nasce il diritto, la sua durata, la documentazione dell’immobile e l’obiettivo delle persone coinvolte.

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