Una veranda chiusa anni fa, una stanza modificata rispetto al progetto originario, un tramezzo spostato o una diversa distribuzione degli ambienti. Sono situazioni più comuni di quanto si possa pensare e spesso il proprietario ne diventa pienamente consapevole soltanto quando decide di vendere casa.
Le difformità urbanistiche meritano particolare attenzione perché possono complicare la compravendita, rallentare le verifiche tecniche e, in alcuni casi, rendere necessario regolarizzare l’immobile prima di arrivare al rogito.
Difformità urbanistica e catastale non sono la stessa cosa
Un primo errore frequente consiste nel confondere la situazione catastale dell’immobile con quella urbanistica.
La planimetria catastale descrive l’unità immobiliare ai fini catastali, ma la regolarità edilizia deve essere verificata confrontando lo stato attuale dell’abitazione con i titoli autorizzativi depositati presso l’amministrazione competente.
Può quindi accadere che una casa risulti correttamente rappresentata al Catasto ma presenti comunque una criticità sotto il profilo urbanistico.
Cosa controllare prima di mettere casa in vendita
Il momento migliore per effettuare le verifiche non è quando è già stata accettata una proposta d’acquisto, ma prima di pubblicare l’immobile sul mercato.
È utile verificare, con l’assistenza dei professionisti competenti:
- i titoli edilizi relativi all’immobile;
- la corrispondenza tra documentazione e stato dei luoghi;
- la planimetria catastale;
- eventuali successive modifiche;
- la presenza di pratiche edilizie, condoni o sanatorie.
Il cosiddetto Decreto Salva Casa ha introdotto nuove disposizioni riguardanti, tra gli altri aspetti, stato legittimo degli immobili, tolleranze costruttive ed esecutive e procedure per alcune tipologie di difformità. Questo non significa, però, che qualsiasi irregolarità possa essere automaticamente sanata: ogni situazione deve essere esaminata singolarmente.
Una difformità impedisce sempre di vendere?
Non necessariamente.
Tipo e rilevanza della difformità, documentazione disponibile e possibilità di regolarizzazione possono determinare scenari molto diversi.
Il problema principale nasce quando una criticità viene scoperta quando la trattativa è già avanzata. L’acquirente potrebbe chiedere chiarimenti, la banca potrebbe necessitare di ulteriori verifiche per il mutuo e la data prevista per il rogito potrebbe dover essere posticipata.
Prevenire queste situazioni significa affrontare la vendita con maggiore trasparenza e sicurezza.
Preparare l’immobile prima della vendita
Vendere casa non significa soltanto stabilire un prezzo e pubblicare un annuncio. Una corretta preparazione comprende anche l’analisi preliminare della documentazione disponibile e l’individuazione di eventuali criticità.
Immobiliare BRAVA affianca i proprietari nella preparazione dell’immobile alla vendita, coordinando le diverse fasi e le professionalità necessarie. Con oltre 25 anni di esperienza nel mercato immobiliare e una struttura composta da più di 30 persone, BRAVA può aiutare il proprietario a costruire un percorso di vendita più consapevole, riducendo il rischio che un problema documentale emerga quando esiste già un potenziale acquirente.
Prima di mettere casa sul mercato, quindi, vale la pena partire da una domanda semplice: la documentazione dell’immobile è davvero pronta per la vendita?