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  • Cambio di destinazione d’uso: come funziona e quando è possibile

    Cambio di destinazione d’uso: come funziona e quando è possibile

    Il cambio di destinazione d’uso è un’operazione urbanistica che consente di modificare la funzione di un immobile, ad esempio trasformando un locale commerciale in abitazione o viceversa. In un contesto dinamico come quello immobiliare, questa possibilità rappresenta spesso una strategia utile per valorizzare un bene o adattarlo a nuove esigenze. Ma come funziona e quando è realmente possibile?

    Cos’è il cambio di destinazione d’uso

    Con cambio di destinazione d’uso si intende la modifica della categoria funzionale a cui appartiene un immobile. Le categorie principali sono:

    • Residenziale

    • Commerciale

    • Direzionale (uffici)

    • Industriale/artigianale

    • Turistico-ricettiva

    Il cambio può avvenire con o senza opere edilizie: nel primo caso si parla di interventi che prevedono modifiche strutturali; nel secondo, si tratta di semplici variazioni d’uso senza interventi edilizi rilevanti.

    Quando è possibile effettuare il cambio

    La possibilità di effettuare il cambio di destinazione d’uso dipende da diversi fattori:

    • Piano regolatore comunale (PRG): ogni Comune stabilisce se e quando è consentito il cambio tra specifiche destinazioni.

    • Vincoli urbanistici o paesaggistici: in alcune zone, ad esempio nei centri storici o in aree sottoposte a tutela, le possibilità possono essere limitate.

    • Tipo di intervento: se comporta opere edilizie, è necessaria una SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività) o un permesso di costruire.

    In ogni caso è fondamentale verificare la conformità urbanistica e catastale dell’immobile.

    Quando può essere conveniente

    Il cambio di destinazione d’uso è spesso una scelta strategica quando si desidera:

    • Rendere un immobile più appetibile sul mercato;

    • Adeguare un bene ereditato o inutilizzato a nuove esigenze abitative o commerciali;

    • Ottenere una rendita più elevata da un affitto, modificando l’uso in funzione della domanda della zona.

    Il cambio di destinazione d’uso è uno strumento potente per valorizzare un immobile, ma va pianificato con attenzione. Prima di avviare la procedura, è sempre consigliato rivolgersi a professionisti esperti in materia edilizia e urbanistica, per evitare errori e agire nel pieno rispetto della normativa vigente.

  • Investire in un locale commerciale

    Investire in un locale commerciale

    Investire in un locale commerciale in Sicilia potrebbe essere la soluzione più efficace per ottenere una forma di reddito nel breve termine. In linea di massima, questo investimento viene fatto sia per uso proprio o per concederlo in locazione a terzi senza avviare la propria attività.

     

    Quando si vuole investire in un locale commerciale a Palermo è bene sempre controllare la sua destinazione d’uso. Questo al fine di individuare subito il tipo di attività che è possibile svolgere al suo interno, evitando di ritrovarsi in un secondo momento con problemi di licenze o di avviamento dell’attività. Per evitare errori di valutazione, il consiglio è di rivolgersi a un’agenzia che abbia la massima competenza nel settore.

     

    Posizione e categoria del locale commerciale

     

    Un’altra condizione da considerare quando si vuole fare questo tipo di investimento è senza dubbio la classificazione degli immobili che vengono considerati commerciali in base alle normative vigenti e alle categorie catastali.

     

    Ad esempio, i laboratori per arti e mestieri in classe catastale C3, sono tutti quei locali commerciali in cui è possibile la produzione dei beni ma non la loro vendita diretta. Viceversa, se il locale è adibito a negozi e botteghe, in classe catastale C1, sarà possibile la vendita delle merci in esposizione.

     

    La posizione del locale commerciale sul quale si è deciso di investire è di fondamentale importanza. Qualora l’attività preveda un punto logistico adibito a magazzino, è necessario tenere in considerazione l’arrivo di mezzi pesanti adibiti al trasporto merci. Se l’investimento in un locale commerciale a Palermo viene adibito a negozio, è giusto considerare il centro cittadino come posizione ideale.

     

    Tasse e valore di avviamento del locale

     

    Stato locativo, tipologia del locale commerciale e posizione. Sono questi i principali fattori su cui un’agenzia riesce a formulare una base che consenta di investire in un locale commerciale in tutta tranquillità.

     

    Infine, per ogni tipo di investimento in un locale commerciale in Sicilia è necessario tenere conto delle tasse. In ogni caso, se il venditore è un privato, un soggetto con P.I. o l’impresa costruttrice che ha edificato o ristrutturato il locale da meno di 4 anni, il costo dell’imposta di registro è di 200 euro. Il 9% del valore dell’immobile se quest’ultimo è stato costruito o ristrutturato da più di 4 anni. In entrambi i casi l’imposta ipotecaria e catastale è di 50 euro.