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Come vendere casa presto e bene
Vuoi vendere casa bene e velocemente! Adesso ti diciamo perché è fondamentale fare una prequalifica dell’acquirente!

Hai deciso di mettere il tuo immobile in vendita, e vorresti farlo seguendo due obiettivi ben precisi: farlo il più velocemente possibile e al prezzo più alto. Due propositi assolutamente legittimi e plausibili, ma che rischi di non centrare se non consideri l’elemento chiave dell’operazione: l’identificazione dell’acquirente.

Quante volte ti sei ritrovato a mostrare la tua casa a persone non realmente interessate, perché alla ricerca di un’altra tipologia di immobile, oppure con un budget a disposizione differente?

Per non trasformare il periodo della vendita in un vero e proprio incubo, durante il quale preso dallo sconforto potresti anche deprezzare e svendere casa pur di chiudere la transazione, è necessario mettere in atto una strategia, che può sembrare lunga o poco risolutiva, ma che invece si traduce in quella più efficace perché mirata, quasi “chirurgica”: la prequalifica dell’acquirente.
Vediamo di cosa si tratta.

Prequalifica dell’acquirente: cos’è?

Se volessimo sintetizzare al massimo, la prequalifica dell’acquirente è un’operazione di selezione a monte dei soggetti che hanno i requisiti, anche economici e finanziari, per comprare un immobile.
Per comprendere ancora più a fondo di cosa si tratta, potresti porti tre semplici domande:
- quali motivazioni spingono l’acquirente a scegliere il mio immobile?
- qual è il budget d’acquisto a sua disposizione?
- le caratteristiche del mio immobile corrispondono a quelle che ricerca?
Riuscire a rispondere significa risparmiare un bel po’ di tempo ed energie, perché chi verrà a visionare il tuo immobile sarà realmente un potenziale acquirente, o meglio ancora: sarà un acquirente prequalificato. E a dare le giuste risposte deve essere l’agente immobiliare, filtro fondamentale tra compratore e venditore.

Sostanzialmente, la prequalifica dell’acquirente risponde a una strategia esattamente opposta a quella dello “sparare nel mucchio”: no a una gran massa di appuntamenti, sì a visite mirate e coerenti in termini di budget, affidabilità e aspettative grazie al lavoro svolto dal consulente immobiliare prima di proporre un compratore.

Prequalifica acquirente: la vendita di un immobile da un’altra prospettiva

Per capire l’importanza della prequalifica dell’acquirente, ti invitiamo a guardare la vendita della tua casa da un’altra prospettiva.Il tuo immobile è adatto al compratore?
Ecco che qui entra in gioco un bravo consulente immobiliare: conoscere l’immobile, le sue caratteristiche, le sue potenzialità (ma anche i suoi punti deboli!) porterà automaticamente a identificare un eventuale acquirente per la tua casa, senza che nessuna delle parti perda tempo.Devi vendere in fretta?
Hai bisogno di liquidità o vuoi vendere per riacquistare? Devi considerare allora anche il fattore tempo: ci alcuni acquirenti impiegano anche mesi per decidere di comprare una casa, o perché non hanno alcuna fretta (magari l’acquisto è finalizzato a un investimento) oppure sono particolarmente esigenti. Conoscere quindi i tempi a disposizione può essere un’importante discriminante per il consulente immobiliare nell’identificare un possibile compratore.

Il mio acquirente è affidabile?
Il compratore può sostenere un mutuo ipotecario? Ha la disponibilità economica per chiudere l’operazione? Potere rispondere con certezza a queste domande rientra tra le attività di prequalifica: un bravo consulente immobiliare non ti verrà mai a proporre un acquirente di cui non abbia verificato la consistenza finanziaria – possibilmente tramite conferma da parte della banca stessa – e quindi senza avere la certezza che la trattativa non sfumi all’ultimo minuto.

Come prequalificare un acquirente?

In conclusione, una delle chiavi di volta per centrare la vendita di un immobile è la prequalifica degli acquirenti. Per farla in maniera ottimale, bisogna affidarsi con fiducia a un consulente immobiliare che farà un lavoro preliminare di selezione per avere una resa massima dalle visite.
Tornando alle domande che ci siamo posti all’inizio, in fase di pre qualifica l’agente immobiliare si chiederà:

1. Quali motivazioni spingono l’acquirente a cercare un immobile
Può sembrare banale, ma ognuno di noi ha esigenze diverse. C’è chi acquista per fare un investimento, chi per mettere su famiglia, chi perché vuole la propria indipendenza, e così via. Intercettarle significa individuare l’immobile giusto per soddisfare le aspettative dell’acquirente e chiudere velocemente la trattativa.

2. Qual è la capacità finanziaria dell’acquirente
Se un cliente chiama per visitare una casa da 250mila euro, ma in realtà ha un budget di 100mila, sicuramente non è l’acquirente giusto. Comprendere la capacità finanziaria e la credibilità di un potenziale compratore è fondamentale per fare una giusta prequalifica. Ad esempio, potrebbe non avere la possibilità di dare un assegno di caparra, oppure potrebbe acquistare esclusivamente con il mutuo. Sei sicuro di voler vincolare la vendita del tuo immobile al mutuo di un acquirente? Pensaci.

3. Quale immobile risponde alle caratteristiche ricercate dall’acquirente
Mettiamo caso che il tuo acquirente soddisfi i primi due punti, ma il tuo immobile non sposa le sue caratteristiche d’acquisto. Cosa fare allora? Il segreto è quello di prospettare la giusta visione di quello che può diventare, mantenendo sempre il giusto equilibrio tra sogno e realismo. E chi, meglio di un consulente immobiliare può farlo?

La prequalifica è quindi a vantaggio di tutti:
- del venditore, che sa di avere a che fare solo con clienti selezionati, intenzionati a comprare, con un budget a disposizione e a conoscenza di ogni dettaglio sull’immobile;
- dell’acquirente, a cui verranno proposti solo immobili in linea con le proprie esigenze e le proprie disponibilità.
Un modo per rendere più semplice e veloce la vendita di un immobile: per farlo, affidati a un bravo consulente immobiliare.

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14 Giugno 2023
Vendere casa: i primi passi da compiere
Ci sono tante ragioni per cui si decide di vendere casa, o un immobile in generale: c’è chi lo fa per acquistare un’altra abitazione, chi per realizzare un guadagno, chi magari perché deve trasferirsi un’altra città.
Una cosa è certa: non sempre è facile realizzare la vendita, o almeno, farlo presto e bene.

Vendere un immobile: da dove iniziare?

Tienilo bene a mente: non ci si improvvisa venditori! Sono davvero tanti i fattori da considerare quando si decide di vendere una casa:
- le condizioni del mercato: il prezzo degli immobili, i tassi di interesse dei mutui, le richieste;
- la zona in cui si trova l’immobile: il quartiere, i servizi offerti nei dintorni;
- le condizioni in cui versa l’immobile: lo stato degli ambienti, la legittimità edilizia e urbanistica, le dimensioni.
Tutti aspetti che vanno presi in considerazione prima di mettere in vendita casa e che, se sottovalutati, possono ritardare o rendere difficile l’operazione.

Cosa fare allora? Qui ti spiegheremo in dettaglio quali passi è necessario compiere per vendere una casa, non soltanto presto, ma anche bene. Passi che, è bene dirlo, conviene fare insieme a una persona esperta in materia.

Una buona idea può essere chiarirsi le idee stabilendo dei punti fermi, ad esempio ponendosi delle domande:
- cosa serve per la vendita: quali documenti sono necessari?
- a chi voglio vendere: come individuare i potenziali acquirenti e selezionare persone realmente interessate all’acquisto dell’immobile?
- quanto voglio ricavare: come posso valutare correttamente l’immobile, senza attribuire un prezzo troppo basso che lo svaluti o al contrario troppo alto, che possa scoraggiare eventuali compratori?
- come si presenta l’immobile: il mio appartamento, il mio edificio è adeguato alla vendita o posso migliorarlo e presentarlo meglio sul mercato?
- quando vendere: è un buon momento per la vendita? Come posso realizzare il maggiore guadagno possibile? Come posso mediare l’acquisto?
Sono tutti aspetti fondamentali e tra loro complementari, che richiedono tempo, preparazione e competenza anche per evitare di incorrere in errori.

Vendere casa: quali documenti servono?

Vendere una casa significa garantire massima trasparenza all’acquirente, fornendo tutte le “prove” possibili che l’immobile sia conforme e in possesso dello stato legittimo.

Nello specifico, la legge prevede che siano forniti i seguenti documenti:
1. Attestato di Prestazione Energetica (APE)
  L’APE fornisce informazioni sulle prestazioni energetiche dell’immobile e ne definisce la classe energetica, con una lettera dalla A (classe più alta) alla G (classe più bassa). L’APE è rilasciata da un tecnico abilitato che registrerà poi l’attestato presso il Catasto Energetico Regionale.
2. Atto di provenienza dell’immobile
  L’atto di provenienza permette di conoscere chi è il proprietario di un determinato immobile, e come ci è diventato (ad esempio compravendita, successione legittima, donazione). Gli atti vengono rilasciati dal notaio quando l’immobile subisce un trasferimento di proprietà.
3. Planimetria catastale
  La planimetria è disponibile al catasto ed è un documento di fondamentale importanza: essa riproduce la grandezza e la disposizione interna dell’immobile e perché non sorgano problemi, l’immobile deve rappresentare fedelmente quanto riportato il planimetria e viceversa.
4. Visure catastaliTra le tipologie di visure che il Fisco mette a disposizione e che sono utili per la vendita di un immobile rientrano:
  - la visura ipotecaria, che consente di conoscere se su un determinato immobile gravino eventuali pignoramenti, ipoteche oppure decreti ingiuntivi;
  - la visura catastale storica, che mostra i vari passaggi di proprietà e le eventuali variazioni catastali che hanno interessato l’immobile nel corso degli anni, permettendo di conoscere anche l’eventuale presenza di pratiche urbanistiche.
5. Titoli edilizi
  La regolarità di un immobile va provata attraverso alcuni documenti previsti dalla legge.
  Essi includono:
  – il permesso di costruire;
  – la segnalazione certificata di agibilità;
  – il certificato di abitabilità;
  – il certificato di conformità degli impianti (l’obbligo di certificazione varia secondo l’età dell’immobile e degli impianti).
6. Documenti condominiali
  Se l’immobile è situato in condominio, sarà necessario presentare all’acquirente anche il regolamento condominiale e la dichiarazione dell’amministratore sul regolare e avvenuto pagamento delle spese condominiali da parte del venditore.
7. Contratti di locazione
  Qualora l’immobile in vendita fosse in affitto, è necessario presentare all’acquirente anche il contratto di locazione, per metterlo a conoscenza di eventuali futuri vincoli rispetto allo stato di occupazione dell’immobile.
Una “giungla” di carte tra le quali non sempre è facile districarsi: delegare a chi ha le competenze tecnico-legali può rivelarsi la scelta giusta.

A chi vendere la casa: come individuare gli acquirenti?

Il mercato immobiliare segue come tutti settori l’elementare regola dell’incontro tra domanda e offerta. Ma non tutti gli immobili sono uguali, né lo sono i potenziali acquirenti. Il primo fattore discriminante è il prezzo: per quanto io voglia una villa con piscina e campo da tennis, magari potrò permettermi solo un piccolo appartamento in condominio. E questo cambia notevolmente la tipologia di acquirente a cui dovrò puntare.

In secondo luogo la zona in cui si trova la casa: c’è chi preferisce vivere in centro, chi in campagna, chi in edificio unifamiliare, chi in un palazzo in condominio.

E ancora: la tipologia di acquirente: single, coppia, famiglia con bambini, giovani al primo acquisto, anziani; e ancora, persone interessate a mettere l’immobile a reddito oppure a destinarlo a studio o ufficio.

Ci sono tanti fattori da tenere in considerazione e da incrociare, che comportano anche un notevole dispendio di tempo ed energie per selezionare, incontrare e mediare: affidarsi a un agente immobiliare può essere la soluzione al problema. Un filtro fondamentale per individuare il giusto acquirente e realizzare la vendita in maniera ottimale e senza stress.

Qual è il prezzo giusto per vendere una casa?

Quanto vale la mia casa? La sto vendendo al giusto prezzo? Quanto chiedo è troppo o troppo poco? Sono tutte domande a cui non è possibile rispondere senza le giuste competenze e senza conoscere le dinamiche del mercato.

Basti pensare che per valutare un immobile esistono delle regole complesse che tengono conto di questi fattori:
- la superficie commerciale dell’immobile;
- la quotazione al metro quadro;
- i coefficienti di merito.
Quando si decide di vendere casa non basta quindi mettere un annuncio online: senza la giusta quotazione dell’immobile si rischia di prendere una cantonata senza potere tornare indietro o di non riuscire a venderlo in tempi accettabili.

Per questo è meglio pianificare il prezzo di vendita con l’aiuto di un agente immobiliare, considerando anche un margine per la mediazione con l’acquirente e per le commissioni di agenzia.

Home staging: come preparare l’immobile alla vendita?

Quando andiamo al primo appuntamento scegliamo con cura cosa indossare, cosa evitare, e come presentarci in generale. La stessa cosa può dirsi per una casa da vendere: renderla al massimo delle sue possibilità significa renderla più desiderabile e quindi acquistabile.

Come preparare l’immobile alla vendita allora? Ci pensa l’home staging: piccoli accorgimenti che mettono in mostra i punti di forza di un appartamento e ne sottolineano ogni potenzialità, aumentano il desiderio di acquistarlo.

Fare trovare l’appartamento in ordine e pulito, togliere suppellettili inutili, mettere la giusta illuminazione, scattare le foto dalle miglior prospettive, mettere gli acquirenti nelle condizioni di immaginare la propria vita lì dentro e gli spazi con i propri mobili: un bravo agente immobiliare è capace di fare tutto questo e anche di più. Cosa aspetti a contattarne uno?

Quando vendere una casa: il mercato immobiliare

Esiste un periodo migliore o peggiore dell’anno per vendere casa? Ci sono varie teorie in proposito, e alcune parlano di stagionalità delle vendite, legate anche alle vacanze. Poi ci sono anche le fluttuazioni del mercato, che dipendono dal prezzo degli immobili e dall’incontro tra domanda e offerta.

In pratica, non esiste una regola scientifica su quando vendere una casa: sicuramente creare le condizioni ottimali per la vendita di un immobile permette di superare ogni possibile “barriera temporale”. E per farlo, è necessario avere accanto un consulente che crei appunto il miglior contesto possibile per l’operazione.

In conclusione: come vendere casa?

Come hai potuto leggere, sono tanti i fattori da tenere in considerazione se veramente vuoi vendere casa.
Per farlo alle migliori condizioni possibili non basta metterla sul mercato: nessun immobile si vende da solo, dietro c’è sempre la consulenza di un bravo agente immobiliare. Ascolto, capacità di comprendere quello che vuole il venditore e l’acquirente, trovare le potenzialità in ogni immobile: contattaci e troveremo la soluzione su misura per te.
14 Giugno 2023