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Vendere casa: i primi passi da compiere

Ci sono tante ragioni per cui si decide di vendere casa, o un immobile in generale: c’è chi lo fa per acquistare un’altra abitazione, chi per realizzare un guadagno, chi magari perché deve trasferirsi un’altra città.
Una cosa è certa: non sempre è facile realizzare la vendita, o almeno, farlo presto e bene.

Vendere un immobile: da dove iniziare?

Tienilo bene a mente: non ci si improvvisa venditori! Sono davvero tanti i fattori da considerare quando si decide di vendere una casa:

  • le condizioni del mercato: il prezzo degli immobili, i tassi di interesse dei mutui, le richieste;
  • la zona in cui si trova l’immobile: il quartiere, i servizi offerti nei dintorni;
  • le condizioni in cui versa l’immobile: lo stato degli ambienti, la legittimità edilizia e urbanistica, le dimensioni.

Tutti aspetti che vanno presi in considerazione prima di mettere in vendita casa e che, se sottovalutati, possono ritardare o rendere difficile l’operazione.

Cosa fare allora? Qui ti spiegheremo in dettaglio quali passi è necessario compiere per vendere una casa, non soltanto presto, ma anche bene. Passi che, è bene dirlo, conviene fare insieme a una persona esperta in materia.

Una buona idea può essere chiarirsi le idee stabilendo dei punti fermi, ad esempio ponendosi delle domande:

  • cosa serve per la vendita: quali documenti sono necessari?
  • a chi voglio vendere: come individuare i potenziali acquirenti e selezionare persone realmente interessate all’acquisto dell’immobile?
  • quanto voglio ricavare: come posso valutare correttamente l’immobile, senza attribuire un prezzo troppo basso che lo svaluti o al contrario troppo alto, che possa scoraggiare eventuali compratori?
  • come si presenta l’immobile: il mio appartamento, il mio edificio è adeguato alla vendita o posso migliorarlo e presentarlo meglio sul mercato?
  • quando vendere: è un buon momento per la vendita? Come posso realizzare il maggiore guadagno possibile? Come posso mediare l’acquisto?

Sono tutti aspetti fondamentali e tra loro complementari, che richiedono tempo, preparazione e competenza anche per evitare di incorrere in errori.

Vendere casa: quali documenti servono?

Vendere una casa significa garantire massima trasparenza all’acquirente, fornendo tutte le “prove” possibili che l’immobile sia conforme e in possesso dello stato legittimo.

Nello specifico, la legge prevede che siano forniti i seguenti documenti:

  1. Attestato di Prestazione Energetica (APE)
    L’APE fornisce informazioni sulle prestazioni energetiche dell’immobile e ne definisce la classe energetica, con una lettera dalla A (classe più alta) alla G (classe più bassa). L’APE è rilasciata da un tecnico abilitato che registrerà poi l’attestato presso il Catasto Energetico Regionale.
  2. Atto di provenienza dell’immobile
    L’atto di provenienza permette di conoscere chi è il proprietario di un determinato immobile, e come ci è diventato (ad esempio compravendita, successione legittima, donazione). Gli atti vengono rilasciati dal notaio quando l’immobile subisce un trasferimento di proprietà.
  3. Planimetria catastale
    La planimetria è disponibile al catasto ed è un documento di fondamentale importanza: essa riproduce la grandezza e la disposizione interna dell’immobile e perché non sorgano problemi, l’immobile deve rappresentare fedelmente quanto riportato il planimetria e viceversa.
  4. Visure catastaliTra le tipologie di visure che il Fisco mette a disposizione e che sono utili per la vendita di un immobile rientrano:
    • la visura ipotecaria, che consente di conoscere se su un determinato immobile gravino eventuali pignoramenti, ipoteche oppure decreti ingiuntivi;
    • la visura catastale storica, che mostra i vari passaggi di proprietà e le eventuali variazioni catastali che hanno interessato l’immobile nel corso degli anni, permettendo di conoscere anche l’eventuale presenza di pratiche urbanistiche.
  5. Titoli edilizi
    La regolarità di un immobile va provata attraverso alcuni documenti previsti dalla legge.
    Essi includono:
    – il permesso di costruire;
    – la segnalazione certificata di agibilità;
    – il certificato di abitabilità;
    – il certificato di conformità degli impianti (l’obbligo di certificazione varia secondo l’età dell’immobile e degli impianti).
  6. Documenti condominiali
    Se l’immobile è situato in condominio, sarà necessario presentare all’acquirente anche il regolamento condominiale e la dichiarazione dell’amministratore sul regolare e avvenuto pagamento delle spese condominiali da parte del venditore.
  7. Contratti di locazione
    Qualora l’immobile in vendita fosse in affitto, è necessario presentare all’acquirente anche il contratto di locazione, per metterlo a conoscenza di eventuali futuri vincoli rispetto allo stato di occupazione dell’immobile.

Una “giungla” di carte tra le quali non sempre è facile districarsi: delegare a chi ha le competenze tecnico-legali può rivelarsi la scelta giusta.

A chi vendere la casa: come individuare gli acquirenti?

Il mercato immobiliare segue come tutti settori l’elementare regola dell’incontro tra domanda e offerta. Ma non tutti gli immobili sono uguali, né lo sono i potenziali acquirenti. Il primo fattore discriminante è il prezzo: per quanto io voglia una villa con piscina e campo da tennis, magari potrò permettermi solo un piccolo appartamento in condominio. E questo cambia notevolmente la tipologia di acquirente a cui dovrò puntare.

In secondo luogo la zona in cui si trova la casa: c’è chi preferisce vivere in centro, chi in campagna, chi in edificio unifamiliare, chi in un palazzo in condominio.

E ancora: la tipologia di acquirente: single, coppia, famiglia con bambini, giovani al primo acquisto, anziani; e ancora, persone interessate a mettere l’immobile a reddito oppure a destinarlo a studio o ufficio.

Ci sono tanti fattori da tenere in considerazione e da incrociare, che comportano anche un notevole dispendio di tempo ed energie per selezionare, incontrare e mediare: affidarsi a un agente immobiliare può essere la soluzione al problema. Un filtro fondamentale per individuare il giusto acquirente e realizzare la vendita in maniera ottimale e senza stress.

Qual è il prezzo giusto per vendere una casa?

Quanto vale la mia casa? La sto vendendo al giusto prezzo? Quanto chiedo è troppo o troppo poco? Sono tutte domande a cui non è possibile rispondere senza le giuste competenze e senza conoscere le dinamiche del mercato.

Basti pensare che per valutare un immobile esistono delle regole complesse che tengono conto di questi fattori:

  • la superficie commerciale dell’immobile;
  • la quotazione al metro quadro;
  • i coefficienti di merito.

Quando si decide di vendere casa non basta quindi mettere un annuncio online: senza la giusta quotazione dell’immobile si rischia di prendere una cantonata senza potere tornare indietro o di non riuscire a venderlo in tempi accettabili.

Per questo è meglio pianificare il prezzo di vendita con l’aiuto di un agente immobiliare, considerando anche un margine per la mediazione con l’acquirente e per le commissioni di agenzia.

Home staging: come preparare l’immobile alla vendita?

Quando andiamo al primo appuntamento scegliamo con cura cosa indossare, cosa evitare, e come presentarci in generale. La stessa cosa può dirsi per una casa da vendere: renderla al massimo delle sue possibilità significa renderla più desiderabile e quindi acquistabile.

Come preparare l’immobile alla vendita allora? Ci pensa l’home staging: piccoli accorgimenti che mettono in mostra i punti di forza di un appartamento e ne sottolineano ogni potenzialità, aumentano il desiderio di acquistarlo.

Fare trovare l’appartamento in ordine e pulito, togliere suppellettili inutili, mettere la giusta illuminazione, scattare le foto dalle miglior prospettive, mettere gli acquirenti nelle condizioni di immaginare la propria vita lì dentro e gli spazi con i propri mobili: un bravo agente immobiliare è capace di fare tutto questo e anche di più. Cosa aspetti a contattarne uno?

Quando vendere una casa: il mercato immobiliare

Esiste un periodo migliore o peggiore dell’anno per vendere casa? Ci sono varie teorie in proposito, e alcune parlano di stagionalità delle vendite, legate anche alle vacanze. Poi ci sono anche le fluttuazioni del mercato, che dipendono dal prezzo degli immobili e dall’incontro tra domanda e offerta.

In pratica, non esiste una regola scientifica su quando vendere una casa: sicuramente creare le condizioni ottimali per la vendita di un immobile permette di superare ogni possibile “barriera temporale”. E per farlo, è necessario avere accanto un consulente che crei appunto il miglior contesto possibile per l’operazione.

In conclusione: come vendere casa?

Come hai potuto leggere, sono tanti i fattori da tenere in considerazione se veramente vuoi vendere casa.
Per farlo alle migliori condizioni possibili non basta metterla sul mercato: nessun immobile si vende da solo, dietro c’è sempre la consulenza di un bravo agente immobiliare. Ascolto, capacità di comprendere quello che vuole il venditore e l’acquirente, trovare le potenzialità in ogni immobile: contattaci e troveremo la soluzione su misura per te.


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