Il condominio ha approvato il rifacimento della facciata, la sostituzione dell’ascensore o importanti interventi sul tetto. Poco dopo, il proprietario decide di vendere il proprio appartamento.
A questo punto nasce una domanda molto concreta: chi deve pagare i lavori, chi vende o chi compra?
Conoscere la risposta prima di iniziare una trattativa permette di evitare incomprensioni e di fornire all’acquirente un quadro chiaro dei costi collegati all’immobile.
Spese ordinarie e straordinarie
Prima di tutto bisogna distinguere tra spese condominiali ordinarie e straordinarie.
Le prime riguardano la normale gestione dell’edificio: pulizia delle parti comuni, manutenzione ordinaria, illuminazione, amministrazione e altri costi ricorrenti.
Le spese straordinarie riguardano invece interventi non ordinari, come il rifacimento della facciata, lavori strutturali o importanti opere sugli impianti comuni.
Nella compravendita questa distinzione è particolarmente importante.
Lavori deliberati prima della vendita
Nei rapporti tra venditore e acquirente, salvo accordi differenti, il criterio generalmente seguito è legato al momento in cui la spesa straordinaria è stata definitivamente deliberata.
Se l’assemblea condominiale ha approvato definitivamente i lavori prima della conclusione della vendita, la relativa spesa resta normalmente a carico del venditore, anche quando le opere non sono ancora iniziate o tutte le rate non sono state versate.
Le spese straordinarie deliberate successivamente alla vendita spettano invece, in linea generale, al nuovo proprietario.
Le parti possono comunque disciplinare diversamente questi aspetti attraverso specifici accordi contrattuali.
Perché l’acquirente deve conoscere la situazione condominiale
Prima di acquistare un appartamento è importante non fermarsi alle condizioni interne della casa.
Verbali delle assemblee recenti, lavori programmati, eventuali fondi condominiali, controversie e situazione dei pagamenti possono incidere sulla decisione dell’acquirente e talvolta anche sulla trattativa economica.
Il Notariato indica infatti, tra i documenti utili per la compravendita di un immobile in condominio, anche la dichiarazione dell’amministratore relativa alle spese pagate e alle eventuali spese straordinarie deliberate.
Esiste inoltre una specifica disciplina relativa alla responsabilità verso il condominio per alcuni contributi non pagati: un motivo in più per verificare la situazione con attenzione prima dell’atto.
Lavori importanti possono incidere anche sul prezzo?
Dipende dalla situazione.
Una spesa straordinaria significativa può rappresentare un costo da considerare nella trattativa. Allo stesso tempo, interventi che migliorano facciata, copertura, ascensore o altre parti comuni possono aumentare nel tempo qualità e attrattività dell’edificio.
Per questo non è sufficiente conoscere l’importo dei lavori: bisogna comprenderne natura, stato di avanzamento e modalità di pagamento.
Trasparenza prima della trattativa
Un immobile preparato correttamente alla vendita è un immobile sul quale l’acquirente può prendere decisioni disponendo delle informazioni necessarie.
Immobiliare BRAVA, grazie a oltre 25 anni di esperienza e a un team di più di 30 persone, accompagna proprietari e acquirenti durante l’intero percorso di compravendita, aiutandoli a raccogliere e interpretare anche le informazioni che riguardano il contesto condominiale.
Verificare questi aspetti prima di iniziare la vendita permette di affrontare la trattativa con maggiore chiarezza e ridurre il rischio di problemi nelle fasi successive.