La vendita di una casa affittata è legittima e prevista dalla legge, ma devono essere considerate alcune implicazioni pratico-legali. Stando a quanto riportato dall’articolo 1599 del c.c., l’inquilino ha il diritto di rimanere nella casa fino alla scadenza del proprio contratto. Il proprietario, durante la compravendita, ha invece l’obbligo di informare il potenziale acquirente del contratto di locazione. Prima della scadenza del contratto sarà quindi possibile il trasferimento di proprietà mediante rogito notarile e le stesse regole sono applicate ai contratti di locazione ad uso commerciale.
Gli obblighi dell’inquilino e la comunicazione di vendita
Gli inquilini devono consentire al proprietario l’accesso all’immobile per mostrare la casa a potenziali acquirenti. In caso di rifiuto, per legge, l’inquilino potrebbe essere ritenuto responsabile contrattualmente ed essere soggetto a risarcimento danni. Viceversa, l’obbligo del locatore è quello di informare il conduttore della volontà di non rinnovare il contratto, comunicazione che deve essere inviata almeno 6 mesi prima della scadenza del contratto di locazione. In caso di mancato rinnovo, esiste per l’inquilino la possibilità di esercitare il diritto di prelazione, cioè di acquistare l’immobile. Bisogna precisare che questo diritto può essere esercitato solo in mancanza di altri immobili di proprietà, se il proprietario intende cedere l’immobile alla prossima scadenza del contratto e entro 60 giorni. Se la vendita avviene molto prima della scadenza del contratto, è possibile vendere l’immobile se l’acquirente desidera subentrare come locatore; viceversa, l’unica via percorribile, è una risoluzione anticipata consensuale del contratto di locazione.
Nel momento successivo alla vendita, all’inquilino deve essere data comunicazione di avvenuta cessione. A partire da tale data, nel caso in cui sia stato mantenuto il contratto di locazione, saranno quindi versati i successivi canoni all’acquirente, dal momento che la cessione del contratto comporta il subentro dell’acquirente in tutti i diritti del venditore.
Pro e contro: fattori da considerare
Per quanto prevista dalla legge, la vendita di un immobile in affitto può presentare pro e contro che andrebbero considerati durante la fase di compravendita. In alcuni casi, è probabile che l’acquirente chieda un deprezzamento dell’immobile, in relazione ai tempi necessari per entrarne in pieno possesso. Oppure, l’acquirente potrebbe desiderare diventare locatore. In questo caso, la presenza di un conduttore rappresenterebbe un vantaggio per la vendita.
