Ci sono tante ragioni per cui si decide di vendere casa, o un immobile in generale: c’è chi lo fa per acquistare un’altra abitazione, chi per realizzare un guadagno, chi magari perché deve trasferirsi un’altra città.
Una cosa è certa: non sempre è facile realizzare la vendita, o almeno, farlo presto e bene.
Vendere un immobile: da dove iniziare?
Tienilo bene a mente: non ci si improvvisa venditori! Sono davvero tanti i fattori da considerare quando si decide di vendere una casa:
- le condizioni del mercato: il prezzo degli immobili, i tassi di interesse dei mutui, le richieste;
- la zona in cui si trova l’immobile: il quartiere, i servizi offerti nei dintorni;
- le condizioni in cui versa l’immobile: lo stato degli ambienti, la legittimità edilizia e urbanistica, le dimensioni.
Tutti aspetti che vanno presi in considerazione prima di mettere in vendita casa e che, se sottovalutati, possono ritardare o rendere difficile l’operazione.
Cosa fare allora? Qui ti spiegheremo in dettaglio quali passi è necessario compiere per vendere una casa, non soltanto presto, ma anche bene. Passi che, è bene dirlo, conviene fare insieme a una persona esperta in materia.
Una buona idea può essere chiarirsi le idee stabilendo dei punti fermi, ad esempio ponendosi delle domande:
- cosa serve per la vendita: quali documenti sono necessari?
- a chi voglio vendere: come individuare i potenziali acquirenti e selezionare persone realmente interessate all’acquisto dell’immobile?
- quanto voglio ricavare: come posso valutare correttamente l’immobile, senza attribuire un prezzo troppo basso che lo svaluti o al contrario troppo alto, che possa scoraggiare eventuali compratori?
- come si presenta l’immobile: il mio appartamento, il mio edificio è adeguato alla vendita o posso migliorarlo e presentarlo meglio sul mercato?
- quando vendere: è un buon momento per la vendita? Come posso realizzare il maggiore guadagno possibile? Come posso mediare l’acquisto?
Sono tutti aspetti fondamentali e tra loro complementari, che richiedono tempo, preparazione e competenza anche per evitare di incorrere in errori.
Vendere casa: quali documenti servono?
Vendere una casa significa garantire massima trasparenza all’acquirente, fornendo tutte le “prove” possibili che l’immobile sia conforme e in possesso dello stato legittimo.
Nello specifico, la legge prevede che siano forniti i seguenti documenti:
- Attestato di Prestazione Energetica (APE)
L’APE fornisce informazioni sulle prestazioni energetiche dell’immobile e ne definisce la classe energetica, con una lettera dalla A (classe più alta) alla G (classe più bassa). L’APE è rilasciata da un tecnico abilitato che registrerà poi l’attestato presso il Catasto Energetico Regionale. - Atto di provenienza dell’immobile
L’atto di provenienza permette di conoscere chi è il proprietario di un determinato immobile, e come ci è diventato (ad esempio compravendita, successione legittima, donazione). Gli atti vengono rilasciati dal notaio quando l’immobile subisce un trasferimento di proprietà. - Planimetria catastale
La planimetria è disponibile al catasto ed è un documento di fondamentale importanza: essa riproduce la grandezza e la disposizione interna dell’immobile e perché non sorgano problemi, l’immobile deve rappresentare fedelmente quanto riportato il planimetria e viceversa. - Visure catastaliTra le tipologie di visure che il Fisco mette a disposizione e che sono utili per la vendita di un immobile rientrano:
- la visura ipotecaria, che consente di conoscere se su un determinato immobile gravino eventuali pignoramenti, ipoteche oppure decreti ingiuntivi;
- la visura catastale storica, che mostra i vari passaggi di proprietà e le eventuali variazioni catastali che hanno interessato l’immobile nel corso degli anni, permettendo di conoscere anche l’eventuale presenza di pratiche urbanistiche.
- Titoli edilizi
La regolarità di un immobile va provata attraverso alcuni documenti previsti dalla legge.
Essi includono:
– il permesso di costruire;
– la segnalazione certificata di agibilità;
– il certificato di abitabilità;
– il certificato di conformità degli impianti (l’obbligo di certificazione varia secondo l’età dell’immobile e degli impianti). - Documenti condominiali
Se l’immobile è situato in condominio, sarà necessario presentare all’acquirente anche il regolamento condominiale e la dichiarazione dell’amministratore sul regolare e avvenuto pagamento delle spese condominiali da parte del venditore. - Contratti di locazione
Qualora l’immobile in vendita fosse in affitto, è necessario presentare all’acquirente anche il contratto di locazione, per metterlo a conoscenza di eventuali futuri vincoli rispetto allo stato di occupazione dell’immobile.
Una “giungla” di carte tra le quali non sempre è facile districarsi: delegare a chi ha le competenze tecnico-legali può rivelarsi la scelta giusta.
A chi vendere la casa: come individuare gli acquirenti?
Il mercato immobiliare segue come tutti settori l’elementare regola dell’incontro tra domanda e offerta. Ma non tutti gli immobili sono uguali, né lo sono i potenziali acquirenti. Il primo fattore discriminante è il prezzo: per quanto io voglia una villa con piscina e campo da tennis, magari potrò permettermi solo un piccolo appartamento in condominio. E questo cambia notevolmente la tipologia di acquirente a cui dovrò puntare.
In secondo luogo la zona in cui si trova la casa: c’è chi preferisce vivere in centro, chi in campagna, chi in edificio unifamiliare, chi in un palazzo in condominio.
E ancora: la tipologia di acquirente: single, coppia, famiglia con bambini, giovani al primo acquisto, anziani; e ancora, persone interessate a mettere l’immobile a reddito oppure a destinarlo a studio o ufficio.
Ci sono tanti fattori da tenere in considerazione e da incrociare, che comportano anche un notevole dispendio di tempo ed energie per selezionare, incontrare e mediare: affidarsi a un agente immobiliare può essere la soluzione al problema. Un filtro fondamentale per individuare il giusto acquirente e realizzare la vendita in maniera ottimale e senza stress.
Qual è il prezzo giusto per vendere una casa?
Quanto vale la mia casa? La sto vendendo al giusto prezzo? Quanto chiedo è troppo o troppo poco? Sono tutte domande a cui non è possibile rispondere senza le giuste competenze e senza conoscere le dinamiche del mercato.
Basti pensare che per valutare un immobile esistono delle regole complesse che tengono conto di questi fattori:
- la superficie commerciale dell’immobile;
- la quotazione al metro quadro;
- i coefficienti di merito.
Quando si decide di vendere casa non basta quindi mettere un annuncio online: senza la giusta quotazione dell’immobile si rischia di prendere una cantonata senza potere tornare indietro o di non riuscire a venderlo in tempi accettabili.
Per questo è meglio pianificare il prezzo di vendita con l’aiuto di un agente immobiliare, considerando anche un margine per la mediazione con l’acquirente e per le commissioni di agenzia.
Home staging: come preparare l’immobile alla vendita?
Quando andiamo al primo appuntamento scegliamo con cura cosa indossare, cosa evitare, e come presentarci in generale. La stessa cosa può dirsi per una casa da vendere: renderla al massimo delle sue possibilità significa renderla più desiderabile e quindi acquistabile.
Come preparare l’immobile alla vendita allora? Ci pensa l’home staging: piccoli accorgimenti che mettono in mostra i punti di forza di un appartamento e ne sottolineano ogni potenzialità, aumentano il desiderio di acquistarlo.
Fare trovare l’appartamento in ordine e pulito, togliere suppellettili inutili, mettere la giusta illuminazione, scattare le foto dalle miglior prospettive, mettere gli acquirenti nelle condizioni di immaginare la propria vita lì dentro e gli spazi con i propri mobili: un bravo agente immobiliare è capace di fare tutto questo e anche di più. Cosa aspetti a contattarne uno?
Quando vendere una casa: il mercato immobiliare
Esiste un periodo migliore o peggiore dell’anno per vendere casa? Ci sono varie teorie in proposito, e alcune parlano di stagionalità delle vendite, legate anche alle vacanze. Poi ci sono anche le fluttuazioni del mercato, che dipendono dal prezzo degli immobili e dall’incontro tra domanda e offerta.
In pratica, non esiste una regola scientifica su quando vendere una casa: sicuramente creare le condizioni ottimali per la vendita di un immobile permette di superare ogni possibile “barriera temporale”. E per farlo, è necessario avere accanto un consulente che crei appunto il miglior contesto possibile per l’operazione.
In conclusione: come vendere casa?
Come hai potuto leggere, sono tanti i fattori da tenere in considerazione se veramente vuoi vendere casa.
Per farlo alle migliori condizioni possibili non basta metterla sul mercato: nessun immobile si vende da solo, dietro c’è sempre la consulenza di un bravo agente immobiliare. Ascolto, capacità di comprendere quello che vuole il venditore e l’acquirente, trovare le potenzialità in ogni immobile: contattaci e troveremo la soluzione su misura per te.
