L’ipoteca è una garanzia reale che le banche o altri creditori possono iscrivere su un immobile per tutelarsi in caso di mancato pagamento di un debito, come ad esempio un mutuo. Una volta estinto il debito, tuttavia, l’ipoteca non si cancella sempre da sola: in alcuni casi serve una specifica richiesta, in altri invece la cancellazione avviene automaticamente. Ma quali sono le regole? In questo articolo vedremo nel dettaglio quando la cancellazione è automatica e quando deve essere espressamente richiesta, per evitare problemi in fase di vendita o nuova richiesta di finanziamento.
Cos’è l’ipoteca e quando viene iscritta
L’ipoteca viene solitamente iscritta su un immobile a favore della banca che eroga un mutuo. Questo le consente, in caso di inadempimento, di agire sull’immobile tramite pignoramento e vendita forzata, per recuperare le somme dovute.
L’iscrizione è formale e pubblica, avviene nei registri immobiliari e resta valida fino a:
- l’estinzione del debito
- o, in ogni caso, venti anni dalla data dell’iscrizione (salvo rinnovazione).
Cancellazione automatica
La cancellazione automatica dell’ipoteca è prevista in caso di:
- Mutuo fondiario regolarmente estinto
- Estinzione dopo il 2 luglio 2007 (data di entrata in vigore della Legge Bersani, n. 40/2007)
In questi casi, la banca è tenuta per legge a comunicare d’ufficio l’avvenuta estinzione del mutuo all’Agenzia delle Entrate – Conservatoria dei Registri Immobiliari, che provvede alla cancellazione senza costi per il cittadino e senza necessità di notaio.
La cancellazione automatica avviene entro 30 giorni dalla comunicazione della banca, che ha tempo 30 giorni dall’estinzione del mutuo per trasmettere la richiesta.
Quando la cancellazione va richiesta
La cancellazione non è automatica nei seguenti casi:
- Mutuo non fondiario
- Ipoteca giudiziale (ad esempio per decreto ingiuntivo)
- Ipoteca volontaria non connessa a un mutuo (ad esempio per prestiti garantiti da immobili)
- Debiti estinti prima del 2007, in assenza di cancellazione
In questi casi, è necessario:
- Richiedere l’assenso del creditore alla cancellazione
- Redigere un atto notarile o una dichiarazione autenticata
- Presentare il tutto in Conservatoria per ottenere la cancellazione
Si tratta di una procedura a carico del proprietario, con tempi e costi variabili, spesso legati all’onorario notarile.
Perché è importante cancellare l’ipoteca
Un’ipoteca non cancellata, anche se il debito è stato estinto, rimane visibile nei registri immobiliari e può rappresentare un ostacolo:
- Alla vendita dell’immobile
- Alla richiesta di nuovi mutui o finanziamenti
- Alla corretta valorizzazione del bene
È dunque fondamentale verificare la situazione ipotecaria dell’immobile e, se necessario, intervenire per sanare o aggiornare la documentazione.
Conoscere le differenze tra cancellazione automatica e cancellazione su richiesta dell’ipoteca è essenziale per chi possiede un immobile o sta valutando di venderlo. Una verifica tempestiva può evitare ritardi, spese aggiuntive e complicazioni in fase di compravendita.
Immobiliare BRAVA offre assistenza completa anche su questi aspetti, con un team di consulenti preparati per guidarti nella gestione della documentazione e nella verifica ipotecaria dell’immobile.
