Vendere casa o affittare: cosa conviene?

Hai un immobile in cui non vuoi andare ad abitare e che non sai come valorizzare? Meglio guadagnarci tanto e subito, oppure creare una rendita periodica? In sostanza, meglio vendere o affittare? Entrambe le soluzioni presentano vantaggi e svantaggi. Andiamo a vedere il perché.

Vendo o affitto? Due strategie per due obiettivi diversi

Come potrai leggere in questo articolo, non c’è una risposta univoca alla domanda se è meglio vendere casa o affittarla. La scelta migliore dipende da tanti fattori che conviene analizzare prima di prendere qualunque decisione. In linea di massima, è preferibile vendere quando:

• si vuole ottenere in tempi relativamente brevi una somma da utilizzare ad esempio per l’acquisto di un altro immobile o semplicemente per un altro progetto;
• si vogliono eliminare le spese di gestione e manutenzione legate all’immobile.

Diversamente, si può optare per l’affitto in questi casi:

• per incrementare o addirittura generare il proprio reddito tramite un’entrata fissa periodica;
• per avere comunque a disposizione l’immobile in futuro.

L’analisi del mercato

Sostanzialmente si tratta di scegliere tra obiettivi diversi, da raggiungere attraverso strategie differenti che hanno però un punto in comune: l’analisi del mercato di riferimento.
Ricorda ad esempio che i luoghi dove conviene mettere una casa in affitto sono:

• le grandi città;
• i quartieri centrali delle città;
• le zone in cui si trovano poli industriali, università e aziende;
• le aree in centro storico o punti di particolare attrattività turistica. In questo caso si potrebbe pensare ad affitti brevi, che garantiscono maggiori introiti (ma anche costi di gestione più elevati, anche in termini di tempo).

Inizia quindi ponendoti delle domande: la casa si trova in una zona centrale o periferica? In una zona commerciale o residenziale? Ci sono scuole e università vicino? Potrebbe essere interessante per i turisti?

Dalle risposte potrebbe già emergere una prima importante indicazione su come procedere.

Affittare casa come investimento: pro e contro

Hai deciso o stai valutando che la soluzione migliore potrebbe essere affittare l’immobile di tua proprietà. Ecco quali potrebbero essere i pro e i contro.

Gli svantaggi di affittare casa
Iniziamo dalle notizie cattive. Tra i possibili rischi da considerare ci sono:

• la svalutazione dell’immobile;
• l’incertezza del mercato;
• la selezione dell’inquilino;
• le spese aggiuntive come tasse ed eventuali lavori di manutenzione/ristrutturazione.

Diminuzione del valore economico
Un immobile abitato è un immobile soggetto a usura e, in quanto tale, il suo valore nel tempo diminuisce. Proprio così: il valore economico di una casa viene stabilito tramite diversi parametri, che comprendono anche gli anni di vita e l’uso che se ne è fatto (stato dell’impianto elettrico, rubinetterie e sanitari, stato dei servizi, stato delle pareti e degli infissi). Un inquilino che non si prende cura dell’immobile e che lo porta ad uno stato di degrado, oppure un affitto a lungo termine, rischiano quindi di rendere la scelta di affittare la casa uno svantaggio piuttosto che un vantaggio per il proprietario.

Incertezza del mercato
Il mercato immobiliare non è stabile e risente sempre delle congiunture economiche favorevoli e sfavorevoli. Questo significa che se oggi affitterai a un dato prezzo, eventuali cali potrebbero portare il tuo inquilino a chiedere una rinegoziazione del canone d’affitto al ribasso, così come l’aumento dei costi, per quanto possa giustificare una tua eventuale richiesta di aumento del canone di locazione, rischia di diventare un’arma a doppio taglio, e di fare scappare i tuoi inquilini – magari fino ad allora ottimi pagatori – via a gambe levate.

Selezione dell’inquilino
La domanda delle domande di chi decide di affittare casa propria: chi metterò dentro casa? Riceverò sempre il canone d’affitto e il pagamento delle spese condominiali oppure no? Scegliere il proprio locatario non è per nulla facile, ma ci sono tanti strumenti a disposizione per tutelarsi da comportamenti scorretti, chiedendo anche supporto a una buona agenzia immobiliare. Un po’ come nel caso della prequalifica di un acquirente: un consulente può effettuare una selezione a monte dei possibili inquilini, accertandone, per quanto possibile l’affidabilità economica.

Spese extra da sostenere
Affittare un immobile rappresenta una rendita, ma bisogna sempre tenere presente che il canone di locazione non è un guadagno esente da costi. Possedere una seconda casa significa pagare delle imposte (ad esempio l’IMU), così come sostenere delle eventuali spese di manutenzione straordinaria sulla casa o all’interno del condominio, che rimangono comunque per legge a carico del locatore.

Affittare casa: i vantaggi

Adesso che ti abbiamo aperto gli occhi sui problemi che potrebbero sorgere, possiamo dirti che affittare la propria casa ha anche dei vantaggi e non da poco:

• mantieni la proprietà su un immobile;
• crei un’entrata fissa, integrativa al tuo reddito;
• puoi decidere di vendere in un secondo momento, in presenza di un mercato più favorevole.

Mantenere la proprietà dell’immobile
Oggi non hai bisogno di liquidità, oppure una seconda casa non ti serve, ma tra qualche tempo avere soltanto affittato un immobile di proprietà potrebbe rivelarsi una scelta vincente. Magari potresti riconvertire l’immobile in studio, darlo a tuo figlio che vuole andare a vivere da solo, oppure venderlo per riacquistare. Insomma, una risorsa preziosa a cui attingere.

Creare un’entrata fissa
Mettere a reddito un immobile significa avere a disposizione un’entrata periodica che, al netto di imposte e spese, può aiutare a incrementare le proprie finanze. E per avere tutta la tranquillità e la certezza di ricevere ogni mese il canone, ci sono tanti strumenti su cui fare affidamento: ad esempio, si può chiedere una consulenza bancaria del possibile inquilino, una fideiussione, la busta paga, eventuali referenze. Tutti elementi che possono essere raccolti e valutati con maggiore facilità con l’aiuto di un consulente.

La soluzione per chi ha una strategia a lungo termine
Come ti abbiamo detto già, mettere casa in affitto ti garantisce un’entrata extra nell’immediato ma ti consente anche di guardare al futuro: c’è sempre tempo per cambiare idea e decidere di fare altro!

Vendere una seconda casa

Se affittare non è la soluzione che ti convince, puoi sempre venderla e attuare una strategia relativamente a breve termine. Come ti abbiamo già spiegato qui, vendere una casa velocemente non è semplice ma non impossibile, se fai un buon lavoro a monte!

In questo modo potrai ottenere tanti vantaggi:

• avrai a disposizione una somma per altri progetti o per riacquistare;
• non dovrai più assolvere a oneri economici e amministrativi legati all’immobile (tasse, spese condominiali straordinarie, lavori di manutenzione, etc.).

Come per l’acquisto o l’affitto, anche in questo caso è necessario fare una valutazione attenta del mercato di riferimento, considerando:

• congiuntura economica;
• appetibilità della zona;
• potenziali acquirenti dell’immobile.

Tanti fattori da incrociare e che conviene sempre ponderare con persone esperte in materia.

Vendere casa o affittare: conclusioni

In conclusione: meglio affittare o vendere? Come vedi, non c’è una sola risposta univoca, perché ci sono tante variabili in gioco, che si sommano anche alle particolarità della situazione personale.
Per questo consigliamo sempre di non prendere una decisione in fretta e soprattutto da soli: per esempio, fare valutare l’immobile da un consulente e identificarne le potenzialità potrebbe chiarire ogni dubbio e permetterti così di:

• aiutarti a scegliere definitivamente se affittare o vendere casa;
• lavorare al meglio sui passaggi successivi, come la prequalifica dell’acquirente nel caso tu scelga di vendere, o anche dell’inquilino, qualora tu decida di affittare casa.

Contattaci e troveremo insieme la soluzione migliore per le tue esigenze!