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  • Utenze dell’inquilino moroso: chi le paga?

    Utenze dell’inquilino moroso: chi le paga?

    In molti si chiedono chi paga le utenze se l’inquilino di un immobile è moroso. Quest’evenienza potrebbe verificarsi e ci sono diverse situazioni da valutare.

    Chi paga le utenze: se sono intestate all’inquilino

    Se l’inquilino ha le utenze intestate e non le paga, diventando moroso, allora sarà lui stesso a dover coprire i debiti. Questo perché è stato lui a sottoscrivere il contratto con la società che fornisce energia. In questo caso, il proprietario non rientra assolutamente nella questione. Se l’inquilino continua a essere moroso, senza pagare le bollette, ovviamente la società potrebbe procedere staccando la fornitura di energia.

    E se sono intestate al proprietario?

    È un caso raro, ma che potrebbe verificarsi: il proprietario ha le utenze della casa in affitto intestate. Se l’inquilino dovesse diventare moroso, allora il proprietario dovrebbe poi saldare i debiti. Tuttavia, potrebbe rivalersi sull’affittuario per le bollette non pagate, attraverso un canone per il consolidamento dei debiti. Se l’inquilino dovesse continuare a rifiutare il pagamento, allora il proprietario potrebbe agire per vie legali, ottenendo prima un decreto ingiuntivo e poi, in casi estremi, il pignoramento di una parte dello stipendio dell’affittuario.

  • Vendita di immobili a “corpo” o “misura”

    Vendita di immobili a “corpo” o “misura”

    La vendita di immobili a “corpo” o a “misura”. Ma cosa si intende con questi termini tecnici? Ecco tutto quello che c’è da sapere.

    Vendita di immobili a “corpo”: cosa significa

    La vendita di immobili a “corpo” si effettua quando si da un valore specifico a un immobile. Questo significa che un immobile ha un determinato valore per il suo prestigio, la sua posizione e la sua caratura. Questa specifica vendita non prende in considerazione la grandezza dell’immobile. Dunque, il prezzo viene stabilito in base a svariati fattori, illustrati in fase di vendita.

    Vendere a “misura”: il significato di questo termine

    Vendere immobili a “misura”, tale metodo si basa esclusivamente sulla correlazione tra prezzo e metro quadro. Se in una zona il prezzo è di 1000 euro al metro quadro, l’acquirente potrà rapidamente calcolare il prezzo considerando la grandezza della proprietà. Che dire però se si scopre che la metratura è diversa da quella indicata nel contratto? Si ricorda che vendere a misura è regolata dall’articolo 1537 del codice civile e se si dovesse verificare una situazione simile si applica una riduzione del prezzo.

     

  • Compravendita immobiliare: come pagarla?

    Compravendita immobiliare: come pagarla?

    In molti che vogliono acquistare una casa si chiedono come pagare la compravendita immobiliare. Ci sono diversi modi per farlo. Ecco i più comuni e utilizzati.

    Pagare la compravendita immobiliare: le modalità più comuni

    L’acquisto della casa viene effettuato solitamente in due modalità:

    Bonifico bancario: in molti scelgono il bonifico bancario quando devono acquistare una casa. Per velocizzare le operazioni, spesso è possibile usufruire dell’opzione di bonifico istantaneo, che trasferisce immediatamente la somma al proprietario, al costo di una piccola commissione.

    Assegno circolare non trasferibile: il secondo metodo più comune è quello dell’assegno circolare non trasferibile. Si tratta di una sorta di garanzia perché questa tipologia di assegno assicura che la somma scritta sia realmente disponibile sul conto bancario dell’acquirente.

    Pagare la compravendita immobiliare in contanti: è possibile?

    In tanti pensano che si possa pagare la compravendita immobiliare in contanti. Ebbene, non è possibile effettuare tale operazione. Questo perché lo Stato italiano impone dei limiti alle operazioni che si possono fare in contanti. La soglia stabilita è cambiata più volte nel corso degli anni, con un massimo di 12.500 euro nel 2008. Come si può intuire, queste cifre non raggiungono il valore di un immobile.

  • Vendere una casa ereditata

    Vendere una casa ereditata

    Dichiarazione di successione

    Per poter procedere alla vendita di una casa ereditata è necessario presentare la dichiarazione di successione, sulla base della quale si calcolano le tasse sull’eredità. Solo in seguito al pagamento delle relative imposte è infatti possibile vendere l’immobile. La dichiarazione deve essere presentata entro un anno dalla data di decesso del defunto.

    Le tasse vengono calcolate in relazione al grado di parentela dell’erede. Se per coniugi e figli l’aliquota è del 4% sul valore catastale dell’immobile, per fratelli, sorelle, zii, nipoti e cugini la tassa sale al 6%, e all’8% per tutti gli altri soggetti, tra cui il convivente.

    Casa ereditata: l’imposta

    Quando esiste una differenza tra il prezzo d’acquisto e quello di successiva vendita, l’utile è soggetto a tassazione. L’imposta sulla plusvalenza può essere pagata come imposta sostitutiva nel rogito di vendita o in sede di dichiarazione dei redditi; in quest’ultimo caso, la vendita deve essere dichiarata nel modello 730.

    Nel caso di presenza di più eredi per la casa ereditata, tutti devono essere d’accordo sulla vendita. Se non c’è accordo unanime, un coerede può vendere la propria quota agli altri o scegliere di venderla a terzi. In alternativa, si può richiedere al giudice di sciogliere la comunione.

  • Nuda proprietà: cos’è?

    Nuda proprietà: cos’è?

    Nuda proprietà e usufrutto

    Il concetto di nuda proprietà fa riferimento al valore della proprietà di un immobile, privata però del diritto di usufrutto. Mentre l’usufrutto è un diritto reale di godimento del bene, che include il diritto di abitazione, essere nudo proprietario implica il cedere la proprietà dell’immobile, mantenendo però il diritto di viverci.

    Per definire il valore della nuda proprietà ci si basa sul valore di mercato, da cui si decurta il valore dell’usufrutto. Gli aspetti che incidono sulla valutazione includono l’aspettativa di vita dell’usufruttuario e la capacità di produrre reddito dell’immobile che si vuole vendere/comprare.

     

    Diritti e doveri dell’usufruttuario

    Nel rispetto dei limiti previsti dal contratto di vendita, l’usufruttuario può decidere di affittare l’immobile o vendere l’usufrutto a terzi una volta che abbia ceduto la pertinenza della casa. Il proprietario ha la facoltà di chiedere l’estinzione dell’usufrutto qualora ritenga che le condizioni del contratto siano state violate, o in caso di mancata manutenzione ordinaria del bene, che rimane dovere dell’usufruttuario.

    Quanto al pagamento delle spese di manutenzione ordinaria e di amministrazione della casa, queste sono a carico dell’usufruttuario. Le straordinarie sono invece a carico del nudo proprietario, benché non sia escluso un diverso accordo privato dalle parti.

  • Diritto di prelazione. Cos’è e quando si applica?

    Diritto di prelazione. Cos’è e quando si applica?

    Spesso si sente parlare di diritto di prelazione nel mercato immobiliare. Che cos’è e come si applica? Ecco tutto quello che c’è da sapere al riguardo.

    Diritto di prelazione: cos’è?

    Si può intendere subito cosa significa diritto di prelazione: si tratta di una sorta di vantaggio per chi ne gode. Nella fattispecie, chi ha tale diritto su un immobile può fare un’offerta per il suo acquisto prima di qualsiasi altro acquirente. Questo si applica molto spesso nei casi in cui il padrone di un immobile locato mette in vendita la proprietà e offre la possibilità al locatario di acquistarlo prima di proporlo sul mercato, donandogli un grosso vantaggio.

    Quando si applica?

    Solitamente, tale diritto può applicarsi in due modi: legale o volontario. Nel primo caso, è la legge che prevede questo speciale diritto e ciò avviene ad esempio nei casi di beni ereditati. Il secondo, il diritto di prelazione volontario, avviene in seguito a un accordo tra le due parti coinvolte. Per questa ragione, il diritto di prelazione può essere aggiunto come clausola o addirittura inserito all’interno di un contratto secondario.

  • É possibile vendere casa con abuso edilizio?

    É possibile vendere casa con abuso edilizio?

    Non sono pochi i casi in cui un immobile è stato sottoposto a interventi senza che per la loro esecuzione si sia tenuto conto di quanto previsto dalle norme urbanistiche: i cosiddetti lavori non in regola. Chi è in procinto di acquistare una casa potrebbe scoprire che la persona disposta a vendere l’immobile ha creato una veranda, un tramezzo o una qualunque opera difforme al progetto rilasciato dal Comune. Può anche accadere che i lavori siano stati portati avanti senza aver richiesto la licenza edilizia. Nelle prossime righe verrà data risposta a una domanda ben definita: è possibile vendere un immobile con abuso edilizio?

     

    Le condizioni necessarie per la vendita

    E’ stata la Cassazione, basandosi su quanto indicato nell’art. 46 del Testo Unico dell’Edilizia (DPR 380/2001), a indicare come non esistano specifiche normative che proibiscano la vendita di una casa con abuso edilizio.

    Fatto salvo quanto appena scritto, il trasferimento di proprietà deve essere considerato nullo qualora nell’atto di compravendita non compaia una dichiarazione dell’alienante che evidenzi il permesso di costruire, o il permesso in sanatoria. Di conseguenza, chi desidera cedere l’immobile dovrà indicare nel rogito notarile i termini relativi alla licenza edilizia. Nel caso la costruzione sia abusiva, invece, sarà tenuto a fornire informazioni sulla sanatoria ottenuta dal Comune.

    L’esistenza di un titolo urbanistico è un elemento fondamentale. In sua mancanza, la realizzazione della casa avverrebbe senza autorizzazioni, portando alla nullità dell’atto. La Cassazione ritiene obbligatorio che l’acquirente sia informato in merito all’eventuale esistenza di un abuso. In caso contrario, lo stesso acquirente avrebbe la possibilità di richiedere la risoluzione del contratto di compravendita per abusi rilevanti. Al venditore spetterebbero così la restituzione della somma ricevuta e il risarcimento del danno.

     

    Abuso edilizio: transazione complessa ma non vietata

    Da quanto emerso nelle precedenti righe, risulta chiaro che dar luogo alla vendita di un immobile con abuso edilizio necessita di una certa attenzione. Sono diversi i passaggi delicati, e un piccolo errore, o l’omissione di determinati elementi, finirebbero per compromettere la transazione. Non a caso, diverse persone preferiscono avvalersi dell’aiuto di un geometra, chiamato a verificare la corrispondenza tra lo “stato di fatto” della casa e quanto depositato al Catasto o in Comune.

    Rivolgendosi a Immobiliare Brava chi è alla ricerca di una casa sarà certo di affidarsi a una realtà specializzata del settore, mettendosi al riparo da ogni imprevisto.

  • Stress da trasloco? Come sopravvivere?

    Stress da trasloco? Come sopravvivere?

    Il momento del trasloco è un evento particolarmente stressante, non soltanto dal punto di vista logistico ma anche perché implica significativi cambiamenti di routine. Esistono di fatto molte ricerche a riguardo, che hanno evidenziato come l’ansia da trasloco possa avere un forte impatto sulla salute. Ma cosa è causa di stress?

    Una delle difficoltà maggiori riguarda certamente la definizione della propria identità, legata in modo innegabile a quella che si è soliti definire “casa”. Il trasloco implica di fatto l’adattamento ad un nuovo ambiente e, spesso, uno stravolgimento delle proprie abitudini. Fonte di stress è quindi spesso una paura anticipatoria, la paura che la propria vita sia stravolta e che si possa faticare a costruire nuovamente una base sicura.

    Gestire lo stress da trasloco: come farlo?

    Tra i fattori che maggiormente incidono sul vissuto legato al trasloco, vanno sicuramente considerate le motivazioni e il contesto in cui si verifica. Importanti fattori protettivi sono scelte consapevoli, personali e condivise dal nucleo familiare, che possono condurre a pensare al trasloco come ad un momento di rinnovamento, di rinascita e di modifica di una situazione attuale indesiderata. Un contesto supportivo è quindi indispensabile per vivere al meglio questo momento, organizzandolo non solo in termini di gestione del tempo, ma anche di “preparazione emotiva” al cambiamento.

    Uno dei primi consigli per affrontare lo stress da trasloco è quello di accettare le proprie emozioni. L’ansia è una reazione adattiva e in quanto tale va accettata, specie in un momento di transizione come quello del trasloco. L’accettazione delle proprie emozioni è il primo passo per affrontare al meglio le situazioni stressanti e per affrontare con lucidità le nuove sfide. Una maggiore consapevolezza emotiva è propedeutica a una migliore pianificazione, oltre che alla ricerca di supporto esterno, entrambi fattori indispensabili per affrontare lo stress da trasloco. Reclutate amici, parenti, partner. Il momento del trasloco può diventare anche divertente, se accolto con entusiasmo.

    In ultimo può essere utile anche prepararsi all’evento, immaginandosi nella futura casa. In letteratura è in effetti riportato quanto possa essere funzionale il ricorso a tecniche immaginative e di rilassamento, per distogliere l’attenzione emotiva dal presente e proiettarsi in una situazione futura.

  • Come gestire la vendita di una casa occupata da un inquilino

    Come gestire la vendita di una casa occupata da un inquilino

    La vendita di una casa affittata è legittima e prevista dalla legge, ma devono essere considerate alcune implicazioni pratico-legali. Stando a quanto riportato dall’articolo 1599 del c.c., l’inquilino ha il diritto di rimanere nella casa fino alla scadenza del proprio contratto. Il proprietario, durante la compravendita, ha invece l’obbligo di informare il potenziale acquirente del contratto di locazione. Prima della scadenza del contratto sarà quindi possibile il trasferimento di proprietà mediante rogito notarile e le stesse regole sono applicate ai contratti di locazione ad uso commerciale.

     

    Gli obblighi dell’inquilino e la comunicazione di vendita

    Gli inquilini devono consentire al proprietario l’accesso all’immobile per mostrare la casa a potenziali acquirenti. In caso di rifiuto, per legge, l’inquilino potrebbe essere ritenuto responsabile contrattualmente ed essere soggetto a risarcimento danni. Viceversa, l’obbligo del locatore è quello di informare il conduttore della volontà di non rinnovare il contratto, comunicazione che deve essere inviata almeno 6 mesi prima della scadenza del contratto di locazione. In caso di mancato rinnovo, esiste per l’inquilino la possibilità di esercitare il diritto di prelazione, cioè di acquistare l’immobile. Bisogna precisare che questo diritto può essere esercitato solo in mancanza di altri immobili di proprietà, se il proprietario intende cedere l’immobile alla prossima scadenza del contratto e entro 60 giorni. Se la vendita avviene molto prima della scadenza del contratto, è possibile vendere l’immobile se l’acquirente desidera subentrare come locatore; viceversa, l’unica via percorribile, è una risoluzione anticipata consensuale del contratto di locazione.

    Nel momento successivo alla vendita, all’inquilino deve essere data comunicazione di avvenuta cessione. A partire da tale data, nel caso in cui sia stato mantenuto il contratto di locazione, saranno quindi versati i successivi canoni all’acquirente, dal momento che la cessione del contratto comporta il subentro dell’acquirente in tutti i diritti del venditore.

     

    Pro e contro: fattori da considerare

    Per quanto prevista dalla legge, la vendita di un immobile in affitto può  presentare pro e contro che andrebbero considerati durante la fase di compravendita. In alcuni casi, è probabile che l’acquirente chieda un deprezzamento dell’immobile, in relazione ai tempi necessari per entrarne in pieno possesso. Oppure, l’acquirente potrebbe desiderare diventare locatore. In questo caso, la presenza di un conduttore rappresenterebbe un vantaggio per la vendita.

  • Comprare casa all’asta

    Comprare casa all’asta

    Comprare case all’asta, fino a qualche anno fa, era una pratica comune solo a investitori dotati di una certa esperienza. Ultimamente, ha iniziato però a diffondersi sempre di più tra i privati alla ricerca di un affare. Grazie a tale modalità di acquisto chiunque ha l’opportunità di divenire proprietario di casa spendendo cifre più basse di quelle di mercato.

    Documenti richiesti e costi da sostenere

    Per poter prendere parte a un’asta in ambito immobiliare è necessario essere in possesso di una serie di documenti. Oltre all’offerta in busta chiusa è richiesto un assegno circolare (oppure un bonifico) attestante il pagamento della cauzione. Fondamentali sono anche la copia (fronte/retro) della carta d’identità e del codice fiscale. Esiste, inoltre, un modulo per la partecipazione, da scaricare dal sito del tribunale che ha organizzato l’asta. Su tale modulo andrà poi apposta la marca da bollo da 16 euro.

    A proposito di costi, per quel che concerne le spese da sostenere legate alla partecipazione stessa, ad affiancare la marca da bollo sono, come già anticipato, l’assegno cauzionale che, in genere, presenta un valore pari al 10% del prezzo oggetto dell’offerta. Qualora una persona si aggiudichi l’asta, l’assegno rivestirà il ruolo di acconto sul saldo; in caso contrario l’importo verrà restituito. Chi vince l’asta è poi invitato a pagare il prezzo di aggiudicazione nei termini indicati direttamente nell’avviso di vendita (nella maggior parte dei casi 120 giorni). Da tenere presente sono anche le imposte ipotecarie, catastali e di registro, l’IVA (se applicabile) e, se viene fatta richiesta di mutuo, le spese di notarili. Da non dimenticare, infine, sono il compenso del delegato alla vendita e le spese accessorie.

    Acquistare una casa all’asta in sicurezza

    Per acquistare in modo sicuro una casa all’asta è importante rivolgersi a un consulente qualificato. Grazie a questo professionista dotato di esperienza, incaricato dal giudice, chi desidera acquistare verrà affiancato in ogni fase. Buona abitudine è anche visitare l’immobile prima che l’asta abbia inizio, facendosi un’idea della posiziona, dello stato dei locali e di eventuali criticità che la riguardino.

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